ログハウスに暮らしてみれば

  

報道に出ていた静岡の富士ハウス倒産の事例
中にはまだ家が着工前にも関わらず、代金の全額を支払っていた人も居たそうな・・・
倒産する方もする方ですが、払うほうも払うほうです。
無知としか言いようが無い、そもそも着工前に払っている事自体が有り得ない事だし、なんでまぁそんだけ払ってしまったのか。
普通、そのタイミングでそんだけの支払い要求する会社なんざ信用にも値せず、求められた時点でキャンセルものです。

我々ログ屋の世界でも似たような事はよくあります。
某社でも数社は倒産したり夜逃げしたりしています。

そして今、地元建築業界も「どこが倒産してもおかしくない」ほど冷え込んでいる訳でして・・・
明日は我が身かもしれません。

では、そういうリスクはどうやってヘッジすれば良いのでしょう?
答えは簡単です。
基本的に、家の工事代金などは「出来高払い」すれば良いのです。
工務店とか建築会社は、仕入れ代金は「後払い」(掛で仕入)なので工事の進行に合わせて支払いをしてあげればよい訳です。
究極は日払い・・・その日の工事分を支払う。
まぁ常識的には一週間単位でしょうね、一般的にはこれは契約時・着工時・上棟時・引渡し時の4回程度に分割する訳ですが、契約はあくまで業者と施主間の約束なので別に業者側の支払いを鵜呑みにする必要は無いわけです。5回とか8回とか、お互いに納得のいく支払い回数で分割すれば良いのです。
まぁローンで支払う場合は上棟して一時金融資実行時と、完成して残金融資実行時など施主の資金調達に合わせる事が多いですけどね。

自分の家を建てて貰う代金の支払いは、前払いする必要は特に無く、出来高払いでも問題ないという業者に依頼するのが一番です。それはその会社の経済基盤がしっかりしている事を意味しますから。
まだ形もないのに説明できない代金を前払いさせようとするのは、何かの返済資金に流用したいなど会社の資金繰り上の都合以外に理由がないと思います。
もちろん設計士への報酬だとか、申請費用だとか必要なものは支払う必要があると思いますが、それらに対する会社の利益を含めても金額はそんなに高額にならないです。

ちなみに弊社のログの場合、ログキットを海外から輸入したりしますので前払いは多くなります。
海外メーカーとの取引では前金が当たり前だからです。
ログメーカーの多くは、キット受注時に5/10、キットを輸出した段階で3/10、現場で引き渡して2/10を要求して来ます。ですから弊社もそれに併せたお支払いをお願いしています。
そして工事代金は、契約時1割、着工時3割、上棟時3割、完成時3割でお願いしています。
もちろん毎週の出来高払いでもOKです。

くれぐれもまだ何もやっていない段階で、高額な支払いをしてはダメです。
理由のない支払いを要求してくる会社は要注意なんです。


  

住宅ローンはどこで借りるか?
家を建てようとすると大きな問題です。
いきなり結論ですが・・・
「貸してくれるところから借りる」
です。

まぁ公務員さんとか、上場企業のような有名大企業にお勤めの方ならイザ知らず。
中小企業でかつ年収が400万にも満たないと、住宅ローンのハードルはとても高いです。
大分で有名なガメラ?の会社でさえ年収400以上の人なんて幹部クラス以上じゃないかと思います。
住宅ローンは「借りる」じゃないんです、「貸していただく」なのです。
これは銀行の窓口で苦渋をなめて初めて分かります。
「貸す」か「貸さない」かは相手が決める事なのです。
特に自営業者の方は、大金のローンを組むにあたり如何に銀行の真の姿が分かるというものです。

どこが金利が安いとか、手数料が・・という前に、そこが貸してくれるかどうかお伺いを立ててからの話ですね。

まぁ以前も最強の住宅ローンと書きましたが、ローンを借りるにあたり
銀行(銀行・信用組合・信用金庫ＥＴＣ)
JAバンク(要JA組合員加入?)
労働金庫(ろうきん、基本的に公務員が使う、だからろうきんが出てくるところは大抵公務員、民間でろうきんを使っている人はめずらしい)
生命保険会社、一時やっていましたが今はやっているかどうか・・・
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)これは国です。
などが挙げられます。
最近ではソニー銀行とかもやってますね。
そして郵便局も民営化されたのでゆうちょでもいずれ住宅ローンを始めるでしょう。

で前の話ですが、住宅ローンは各金融機関ごとに様々な商品があり金利も様々です。
金利以外にも融資手数料や保証料、繰上げ返済手数料など諸費用なども差があります。
一番有利なところで借りたいのは誰しも一緒、でもね、そもそも「貸してくれなきゃ始まらない」のですよ。
ココで借りたいと思っても「貴方には貸せません」とか「貸せるのは幾らまでです」言われると正直凹みますよ。

ここで銀行は何を基準に融資の可否を諮るかと言えば、ズバリ
「返済能力」
これは年収の2.5-3倍と言われています。
年収400万で借りられるのは1200万円程度って事ですね。
もちろん頭金の有無はありますが、そもそも「頭金も貯金できない人に、何十年ものローンが返せる訳が無いでしょ?」というのが金融機関の考え方です。
ですから定期預金とか積み立て預金とかをやっている人は有利ですし、とにかく頭金があればあるほど融資の審査ハードルは低くなります。逆に頭金ゼロで融資なんて貸すほうもハイリスクなので金利も不利になるのは当たり前の事ですね。

そして融資審査のハードルが一番低いのは「住宅金融支援機構」です、現在は直接融資は行っておらず「フラット35」として各金融機関を通じて利用します。

田舎の山奥では土地の資産価値が低く、土地が担保としての役割を果たせないので銀行は融資に及び腰になります。その点フラット35では土地の担保価値は余り問われないのです。これは銀行が受けない融資の最後の受け皿的な意味合いがあるのです。
でもね、フラット35は金利が一定とは言っても、今の低金利時代、昨年の世界的金融不安からも当面市場金利が上がる事はないと言えます。
だって金利上げると借金漬けの日本の国が破綻してしまうからです。そんなことできる訳ない。
だからフラット35は銀行等のローン金利2%とかに敵わない・・・
まぁ何をどう判断するのかは各人次第ですけどね。

公務員さんなど金融会社から見た良いお客さんの場合、ローンは大抵のところから借りる事ができるでしょう。
ならばあちこち比較して選び放題ですね。

まぁ以前も書きました(あえてリンクは付けません)が、いずれはマイホームをと考えている方は、明日からでも住宅財形を始める事を強くお勧めしておきます。